Сегодня НацБанк Украины установил новый курс гривны к доллару: 4.85 грн/$1.
Прошлый курс (5.05 грн.) держался больше трёх лет, с 20 апреля 2005 года.
В обменниках курс гораздо меньше 4.85.
При этом растут цены в гривнах — по-моему, на все товары народного потребления.
А вот цены на квартиры (они у нас в долларах) падают. Даже падение доллара не в состоянии компенсировать падение цен. Падают начиная с апреля: медленно, но верно. Квартиры стали именно дешеветь, а не просто медленнее дорожать — замедление темпов роста цен уже давно воспринимается потенциальными покупателями квартир как добрый знак.
Причина падения: действия НацБанка по стерилизации гривны: для борьбы с инфляцией НБУ изымает из оборота как можно больше гривны. Учётную ставку НацБанк повысил до 12%.
Стерилизация гривны привела к тому, что у коммерческих банков её фактически нет. При такой инфляции на депозиты гривну особо не несут, у НацБанка с такой учётной ставкой смысла занимать нет. Соответственно, ипотечное кредитование в гривне практически прекратилось.
Чтобы компенсировать потерю доходов от гривневой ипотеки, банки подняли ставки по кредитам на приобретение недвижимости в долларах и евро. А ставки эти и до повышения были неподъёмные, так что количество желающих влезть в ипотечную кабалу сильно уменьшилось. Во-первых, из-за подорожания кредитов; во-вторых, из-за начавшегося падения цен: люди предпочитают подождать и посмотреть, как глубоко это падение зайдёт.
Так, например, один из крупнейших банков на рынке ипотечного кредитования за весь апрель выдал по Запорожью всего 6 кредитов на недвижимость частным лицам.
Уменьшение добровольцев, желающих записаться в армию ипотечных рабов, снизило спрос на вторичном рынке недвижимости настолько, что цены начали падать. Весь рост недвижимости был дутый, и чтоб его приостановить оказалось достаточно сильно затормозить ипотеку. Живых денег на покупку квартир по таким ценам нет почти ни у кого.
Спекулянты, покупавшие квартиры в кредит с расчётом на перепродажу (при ставке по кредиту в 12-13% годовых рост цен составлял как минимум 40%) запаниковали и начали выставлять квартиры на продажу. Тем самым сбив цены ещё сильнее: предложение выросло, спрос упал.
Риэлторы в шоке: рынок практически замер, сделок почти нет. А эти зажравшиеся суки привыкли жить на свои 3%. Их в большинстве и не жалко: ленивые, наглые, назойливые.
Спекулянтов тоже не жалко: на них лежит немалая долая ответственности за разгон цен.
Пострадали те, кто уже влез в ипотеку — чем позже влезли, тем сильнее могут пострадать: в результате они могут выплатить по кредиту сумму, превышающую стоимость их недвижимости из-за падения цены на неё.
Единственные влиятельные силы (спекулянты и риэлторы не в счёт, они лишь наживались на дутом росте цен на недвижимость), которым невыгодно падение цен на квартиры: застройщики. Если вторичный рынок станет сильно дешевле первичного, то они потеряют свои сверхприбыли.
Но в этой ситуации я не вижу, как они могут переломить движение рынка вниз. НацБанк стерилизует гривну не просто так, а ради борьбы с инфляцией. Инфляция сейчас — враг правительства номер два (на первом месте президент), значит НацБанк будет продолжать свои монетарные движения в надежде сбить рост цен на всё.
Ипотечного кризиса как в США на Украине не будет: высокие ставки по кредитам вынуждали банки быть бдительными при рассмотрении заявок и деньги кому попало они не выдавали, как это было в США, где множество заёмщиков кредитовалось в расчёте на рефинансирование. Когда цены поползли вниз, рефинансирование накрылось медным тазом, и начались массовые невыплаты по займам, вынудившие заёмщиков выставлять недвижимость на продажу для погашения задолженности, что ускорило общее падение цен.
Так что украинские ипотечные рабы будут продолжать ежемесячно заносить в банк платежи по своим кредитам, вкалывая на банки до седьмого пота.
Есть надежда, что значительного пополнения в этой армии рабов не будет.
