Realty

Val Petruchek

подписывайтесь, а то хуже будет!  

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА RSS

Ипотечный кризис на Украине

22.05.08 @ 05:02 — Ukraine, Realty, Money

Сегодня НацБанк Украины установил новый курс гривны к доллару: 4.85 грн/$1.

Прошлый курс (5.05 грн.) держался больше трёх лет, с 20 апреля 2005 года.

В обменниках курс гораздо меньше 4.85.

При этом растут цены в гривнах — по-моему, на все товары народного потребления.

А вот цены на квартиры (они у нас в долларах) падают. Даже падение доллара не в состоянии компенсировать падение цен. Падают начиная с апреля: медленно, но верно. Квартиры стали именно дешеветь, а не просто медленнее дорожать — замедление темпов роста цен уже давно воспринимается потенциальными покупателями квартир как добрый знак.

Причина падения: действия НацБанка по стерилизации гривны: для борьбы с инфляцией НБУ изымает из оборота как можно больше гривны. Учётную ставку НацБанк повысил до 12%.

Стерилизация гривны привела к тому, что у коммерческих банков её фактически нет. При такой инфляции на депозиты гривну особо не несут, у НацБанка с такой учётной ставкой смысла занимать нет. Соответственно, ипотечное кредитование в гривне практически прекратилось.

Чтобы компенсировать потерю доходов от гривневой ипотеки, банки подняли ставки по кредитам на приобретение недвижимости в долларах и евро. А ставки эти и до повышения были неподъёмные, так что количество желающих влезть в ипотечную кабалу сильно уменьшилось. Во-первых, из-за подорожания кредитов; во-вторых, из-за начавшегося падения цен: люди предпочитают подождать и посмотреть, как глубоко это падение зайдёт.

Так, например, один из крупнейших банков на рынке ипотечного кредитования за весь апрель выдал по Запорожью всего 6 кредитов на недвижимость частным лицам.

Уменьшение добровольцев, желающих записаться в армию ипотечных рабов, снизило спрос на вторичном рынке недвижимости настолько, что цены начали падать. Весь рост недвижимости был дутый, и чтоб его приостановить оказалось достаточно сильно затормозить ипотеку. Живых денег на покупку квартир по таким ценам нет почти ни у кого.

Спекулянты, покупавшие квартиры в кредит с расчётом на перепродажу (при ставке по кредиту в 12-13% годовых рост цен составлял как минимум 40%) запаниковали и начали выставлять квартиры на продажу. Тем самым сбив цены ещё сильнее: предложение выросло, спрос упал.

Риэлторы в шоке: рынок практически замер, сделок почти нет. А эти зажравшиеся суки привыкли жить на свои 3%. Их в большинстве и не жалко: ленивые, наглые, назойливые.

Спекулянтов тоже не жалко: на них лежит немалая долая ответственности за разгон цен.

Пострадали те, кто уже влез в ипотеку — чем позже влезли, тем сильнее могут пострадать: в результате они могут выплатить по кредиту сумму, превышающую стоимость их недвижимости из-за падения цены на неё.

Единственные влиятельные силы (спекулянты и риэлторы не в счёт, они лишь наживались на дутом росте цен на недвижимость), которым невыгодно падение цен на квартиры: застройщики. Если вторичный рынок станет сильно дешевле первичного, то они потеряют свои сверхприбыли.

Но в этой ситуации я не вижу, как они могут переломить движение рынка вниз. НацБанк стерилизует гривну не просто так, а ради борьбы с инфляцией. Инфляция сейчас — враг правительства номер два (на первом месте президент), значит НацБанк будет продолжать свои монетарные движения в надежде сбить рост цен на всё.

Ипотечного кризиса как в США на Украине не будет: высокие ставки по кредитам вынуждали банки быть бдительными при рассмотрении заявок и деньги кому попало они не выдавали, как это было в США, где множество заёмщиков кредитовалось в расчёте на рефинансирование. Когда цены поползли вниз, рефинансирование накрылось медным тазом, и начались массовые невыплаты по займам, вынудившие заёмщиков выставлять недвижимость на продажу для погашения задолженности, что ускорило общее падение цен.

Так что украинские ипотечные рабы будут продолжать ежемесячно заносить в банк платежи по своим кредитам, вкалывая на банки до седьмого пота.

Есть надежда, что значительного пополнения в этой армии рабов не будет.

Доступное жильё для украинцев

18.02.07 @ 01:31 — Ukraine, Realty

Стандартный способ оценки доступности жилья — выражение стоимости недвижимости в годовых заработках. Жильё считается доступным, если оно стоит не более 3-4 годовых заработков.

Средняя стоимость украинского квадратного метра составляет $1,369 долларов по данным ассоциации специалистов по недвижимости Украины. Согласно данным этой же ассоциации в Днепропетровске квадратный метр в среднем стоит $1,340 долларов, что почти на треть превышает оценку для Днепропетровска фирмы «ИНКОН-ЦЕНТР», равную $1,047 долларам. Представляется, что оценка в $800 долларов за квадратный метр по Украине будет не меньше реальной.

Теперь считаем среднюю месячную заработную плату по Украине. Согласно ГосКомСтату, в декабре 2006 года она составила 1277,06 гривен, т.е. $250 долларов. Среднегодовая зарплата среднего украинца — $3,000 долларов.

Теперь посчитаем сколько будет стоить квартира. Средняя квартира — 45 м2. При цене в $800 долларов за квадрат эта квартира стоит $36,000 долларов.

Делим $36,000 на $3,000 и получаем итог: средняя квартира на Украине стоит 12 среднегодовых зарплат.

О процентной ставке на ипотеку, превышающей американскую как минимум в два раза, я молчу.

  
Реклама::

 
Реклама::